Maricarmen: del desahucio a dos decretos
Maricarmen: del desahucio a dos decretos
- El caso: Maricarmen Abascal, de 87 años, fue desahuciada el 23 de septiembre de la casa de Madrid en la que residía desde 1956, tras un litigio sobre la duración de una segunda subrogación de un alquiler de renta antigua.
- Lo conseguido: ha aceptado un acuerdo para volver al mismo piso con un contrato de ocho años y una renta que no superará el 30% de sus ingresos netos.
- Lo político: el Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley sobre vivienda. El primero ya está publicado en el BOE; el segundo, sobre renovación automática de contratos, todavía no estaba publicado a 30 de septiembre. Ambos deben pasar por el Congreso.
El caso Maricarmen se ha contado muchas veces como una historia muy simple: una anciana llevaba setenta años en su casa, una empresa la echó y la calle obligó al Gobierno a reaccionar. La realidad jurídica y política es más compleja, pero el resultado concreto es fácil de resumir: Maricarmen fue desahuciada, la movilización creció, ella podrá volver a su vivienda y el Gobierno ha aprobado dos decretos que recogen parte de las reivindicaciones de los sindicatos de inquilinos.
Eso no significa que el problema de la vivienda esté resuelto. Las nuevas medidas protegen sobre todo a determinados inquilinos que ya están dentro del mercado. El acceso inicial a una vivienda —comprar o alquilar por primera vez— sigue chocando con precios elevados, salarios limitados, falta de ahorro y una oferta insuficiente de vivienda asequible.
1. Quién es Maricarmen y por qué perdió el contrato
La familia de María del Carmen Abascal entró en la vivienda de la calle Alcalde Sainz de Baranda, en Madrid, en 1956. El contrato lo firmó su padre. Tras su muerte en 1960, su madre se subrogó en el alquiler. Cuando ella murió en 2005, Maricarmen comunicó su propia subrogación y siguió viviendo en el piso y pagando la renta.
En 2018, Urbagestión Desarrollo e Inversión adquirió la vivienda. En 2020 inició un procedimiento para recuperar el inmueble alegando que la segunda subrogación ya había agotado el tiempo permitido por la normativa aplicable a los alquileres antiguos.
La primera sentencia, del Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid, dio la razón a la inquilina en enero de 2022. Pero la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión el 30 de junio de 2022 y declaró extinguido el contrato por expiración del plazo. El Tribunal Supremo inadmitió posteriormente el recurso, con lo que quedó firme la resolución de la Audiencia.
No es correcto resumir el caso diciendo que Maricarmen llevaba décadas ocupando ilegalmente la vivienda. La subrogación existió, fue aceptada durante años y la controversia judicial fue sobre cuánto debía durar. EFE Verifica considera engañosa la afirmación de que vivió allí “ilegalmente” durante 25 años.
2. ¿Todo viene de una ley franquista?
El origen del contrato sí está en 1956, cuando España estaba bajo la dictadura y las mujeres casadas tenían importantes limitaciones jurídicas. Pero la regla que acabó siendo decisiva para limitar la duración de determinadas subrogaciones de los alquileres antiguos está en el régimen transitorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Por eso hay dos cosas ciertas a la vez: el contrato nació en un marco jurídico franquista y desigual, pero la decisión judicial que terminó permitiendo la recuperación del piso se apoyó en una norma aprobada en democracia. Reducir toda la historia a una sola ley borra parte de lo que realmente ocurrió.
3. El 23 de septiembre: el desahucio que lo cambia todo
Después de varios intentos anteriores, el lanzamiento se ejecutó finalmente el 23 de septiembre de 2026. Maricarmen, de 87 años y con problemas de movilidad, salió de la vivienda en camilla y fue trasladada al Hospital Gregorio Marañón.
La imagen provocó una reacción social inmediata. El 26 de septiembre una manifestación recorrió Madrid bajo el lema Ni una Maricarmen más. La Delegación del Gobierno calculó unos 25.000 asistentes y la organización habló de más de 300.000. Al terminar la marcha comenzó una acampada en la Puerta del Sol que mantuvo la presión sobre el Gobierno.
El Sindicato de Inquilinas presentó además su propio “decreto Maricarmen”. Entre sus demandas estaban la protección frente a desahucios de hogares vulnerables, la regulación del alquiler temporal y por habitaciones, prórrogas de contratos, límites a las actualizaciones de renta y, sobre todo, una mayor estabilidad para que el final del plazo contractual no signifique automáticamente tener que abandonar la vivienda.
La movilización produjo dos resultados distintos
4. Qué ha conseguido Maricarmen personalmente
El acuerdo alcanzado entre sus representantes y Urbagestión, con mediación de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid y participación del Sindicato de Inquilinas, permitirá que regrese al inmueble cuando reciba el alta hospitalaria. Maricarmen aceptó las condiciones el 29 de septiembre.
El nuevo contrato tendrá una duración de ocho años y la renta no podrá superar el 30% de sus ingresos netos. Las informaciones disponibles sitúan la mensualidad alrededor de los 500 euros, una cifra similar a la que venía pagando.
Eso resuelve su situación inmediata, pero es un acuerdo particular. No convierte automáticamente en iguales todos los casos de personas mayores con contratos antiguos.
5. Primer decreto: lo que ya está escrito en el BOE
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue publicado en el BOE el día 30. Es el texto que ya podemos leer palabra por palabra. Incluye muchas más medidas que el caso Maricarmen y entra en vigor el 1 de octubre.
Protección frente a determinados desahucios hasta 2030
Se amplían mecanismos de suspensión para hogares vulnerables en determinados procedimientos. Esto no significa que “todos los desahucios queden prohibidos hasta 2030”. La protección depende de la situación del hogar y del supuesto jurídico concreto.
Hasta dos años extra para contratos que terminan
Los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo obligatorio, prórroga tácita o determinadas reconducciones finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 pueden obtener, previa solicitud del inquilino, prórrogas anuales de hasta dos años adicionales. Entre las condiciones está haber estado al corriente de pago, incluido durante los ocho meses anteriores. La norma también contempla excepciones, por ejemplo cuando existe una necesidad real y acreditada del propietario para ocupar la vivienda.
Límite extraordinario a la actualización anual
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya está por encima del límite máximo del sistema estatal de precios de referencia, no procede incremento. En los demás casos las partes pueden pactar la actualización; si no hay nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Alquiler temporal y habitaciones
El alquiler temporal deberá responder a una causa real y acreditable. Como regla general durará más de 31 días y no más de 12 meses. Si supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero puede pasar a considerarse alquiler habitual.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no podrá superar la renta del alquiler unitario de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplicarán además los límites correspondientes.
Compra de viviendas por empresas: no es una prohibición total
Hasta finales de 2028, las entidades cuyo objeto incluya adquirir inmuebles tienen limitada la compra de determinadas viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, con excepciones previstas por la norma. Por eso el titular “se prohíbe a los fondos comprar viviendas” es demasiado amplio: la restricción existe, pero no impide cualquier compra inmobiliaria.
El programa TU CASA
El decreto crea un mecanismo gestionado por el ICO para complementar la financiación de la primera vivienda habitual hipotecada. Puede cubrir el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. La devolución tendrá hasta diez años, después de una carencia ligada a la hipoteca con un máximo de 30 años.
Pero todavía falta el desarrollo por acuerdo del Consejo de Ministros de sus beneficiarios, límites y procedimiento. Es decir: la herramienta existe jurídicamente, pero su mera publicación no convierte automáticamente a cualquier comprador en beneficiario.
6. Segundo decreto: la gran batalla de la renovación automática
El Consejo de Ministros aprobó un segundo Real Decreto-ley separado, dedicado a reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. El objetivo anunciado es que, una vez superado el periodo inicial de cinco años —o siete cuando el arrendador es una persona jurídica—, el contrato tenga una continuidad mucho mayor y no dependa simplemente de que el propietario decida no renovarlo al terminar el plazo.
A 30 de septiembre, este segundo texto todavía no estaba publicado en el BOE. Por eso conviene separar lo anunciado políticamente de lo que puede comprobarse en un articulado oficial. RTVE informó de que el decreto contiene la renovación automática y el Gobierno pidió un pleno extraordinario para que ambos textos fueran convalidados el viernes 2 de octubre.
El segundo decreto necesita publicación y ambos reales decretos-ley necesitan la convalidación del Congreso. Hasta que eso ocurra, no puede hablarse de una reforma plenamente consolidada.
7. ¿Se consiguió lo que pedía la calle?
Se consiguieron varias cosas concretas: el regreso de Maricarmen, la aprobación de una nueva protección frente a determinados desahucios, prórrogas extraordinarias, límites temporales a actualizaciones de renta, regulación más estricta del alquiler temporal y por habitaciones y la aprobación política de un segundo decreto sobre renovación automática.
Pero el Sindicato de Inquilinas sostiene que el resultado sigue siendo insuficiente y mantiene la movilización. Entre sus críticas está que las medidas se hayan dividido en dos decretos y que algunas sean temporales. Esa es una posición política de los convocantes, no una descripción automática del efecto jurídico de las normas.
8. El problema que los decretos no hacen desaparecer: entrar en una vivienda
Proteger a quien ya vive de alquiler es una parte del problema. Otra muy distinta es poder entrar en el mercado por primera vez. Para verlo basta un ejemplo sencillo.
Imaginemos una vivienda de 250.000 euros. Si un banco financiara el 80%, la persona tendría que aportar unos 50.000 euros de entrada, además de los gastos e impuestos que correspondan. La hipoteca sería de 200.000 euros.
El INE sitúa el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda de julio de 2026 en el 3,01%. A ese tipo, un préstamo de 200.000 euros a 30 años tendría una cuota aproximada de 844 euros al mes. Si el tipo fuera del 4%, la cuota rondaría los 955 euros.
Con unos ingresos netos de 1.500 euros mensuales, esas cuotas representarían aproximadamente un 56% y un 64% del sueldo. El Banco de España recuerda que, en general, las entidades suelen estimar que la tasa de endeudamiento no debe superar aproximadamente el 30-35% de los ingresos.
El problema no es solo reunir la entrada. Incluso consiguiéndola —por ahorro, ayuda familiar o un mecanismo como TU CASA— la cuota puede seguir siendo demasiado alta para el salario. Una ayuda a la entrada resuelve una barrera financiera; no reduce por sí sola el precio de compra ni garantiza que el banco considere asumible la deuda.
Y una precisión importante: con esos números no se paga literalmente “dos veces la vivienda”. Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al 3,01% supone alrededor de 304.000 euros en cuotas totales; al 4%, unos 344.000. Es una cantidad enorme de intereses, pero es mejor describirla con números que exagerarla.
9. Qué falta por conseguir o comprobar
Primero, el Congreso. Los dos decretos necesitan convalidación parlamentaria. La votación prevista para el 2 de octubre decidirá si siguen vigentes.
Segundo, la letra definitiva del decreto de renovación. Hasta que aparezca en el BOE hay que comprobar sus excepciones, plazos y alcance exacto.
Tercero, convertir medidas temporales en soluciones duraderas. Algunos límites terminan en 2027, 2028 o 2030. Eso obliga a volver a discutir qué parte del nuevo marco debe mantenerse después.
Cuarto, aumentar la vivienda asequible. El propio Real Decreto-ley reconoce que la promoción de vivienda necesita recursos públicos importantes y años para producir resultados. Proteger contratos existentes no crea por sí sola suficientes viviendas donde hoy faltan.
Quinto, resolver la distancia entre precios e ingresos. Mientras una vivienda de 250.000 euros exija cuotas incompatibles con un sueldo de 1.500 euros, el acceso a la propiedad seguirá siendo muy difícil incluso aunque existan ayudas para completar la entrada.
Cuatro fechas para entender el caso
La historia completa cabe en cuatro momentos.
Situación comprobada a 30 de septiembre de 2026. Las normas pueden cambiar tras la votación parlamentaria.
Fuentes, documentos y actualización
- BOE · Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre.
- La Moncloa · Referencia del Consejo de Ministros del 29 de septiembre.
- EFE Verifica · Qué sabemos del desahucio de Maricarmen.
- EFE · Maricarmen acepta la propuesta para volver a su casa.
- RTVE · Propuesta del Sindicato de Inquilinas.
- RTVE · Los dos decretos aprobados por el Gobierno.
- INE · Estadística de Hipotecas, julio de 2026.
- Banco de España · Capacidad de endeudamiento e hipoteca.
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